D’après l’Atelier Parisien d’Urbanisme 12% des parcelles à Paris pourraient faire l’objet d’un projet de surélévation des immeubles sur rue
Un rapport détaillé de l’Atelier Parisien d’Urbanisme montre que près de 9 000 parcelles à Paris pourraient faire l’objet d’un projet de surélévation des immeubles sur rue. Cela représente un potentiel brut de 12% par rapport à un nombre de 75 400 parcelles environ que compte la capitale. A côté de la surélévation pure de quelques étages le long des grandes avenues, ce potentiel se trouve aussi dans ce qu’on appelle les «dents creuses», c’est-à-dire de petits bâtiments coincés entre d’autres immeubles plus hauts, souvent aux angles de rues. L’Atelier Parisien d’Urbanisme rappelle que dans certains cas, il serait quand même préférable de reconstruire, notamment lorsqu’un gain de plus de trois étages serait possible.
Suppression du COS
Cette étude doit se replacer dans le contexte de l’évolution des règles d’urbanisme permise par la loi Alur qui a supprimé le Coéfficient d’Occupation des Sols (COS) depuis le printemps 2014. Un COS de 3 limitait par exemple à 1 200 mètres carrés la surface de plancher constructible sur une parcelle de 400 mètres carrés. La suppression de cette règle de densité a donc ouvert des droits à construire nouveaux qui vont certainement relancer la surélévation à Paris pour créer de nouveaux logements. La mairie de Paris pousse d’ailleurs dans ce sens avec son ambitieux programme de 10 000 nouveaux logements par an.
Autorisations
Sachant que le coût d’une simple surélévation peut s'évaluer entre 2 500 à 3 500 euros par mètre carré, l’opération peut vite s’avérer rentable face à un mètre carré habitable autour de 8 000 euros en moyenne à Paris. Dans les copropriétés, de tels projets demandent toutefois un long processus d’autorisations.
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Une tradition ancienne
Comme le détaille l’Atelier Parisien d’Urbanisme dans son étude, surélever les bâtiments est une pratique ancienne à Paris. Par exemple, tous les immeubles de la place Dauphine, créée au début du XVIIe siècle ont été surélevés, parfois plusieurs fois. La surélévation des bâtiments fait ainsi partie de l’histoire des architectures parisiennes et de son paysage urbain. Cette pratique, qui s’était ralentie au milieu du XXe siècle avec l’application de nouvelles règles de densité privilégiant les opérations de démolition et de reconstruction, a repris modestement depuis une quinzaine d’années. En 2011, une centaine de surélévations ont été autorisées à Paris, ce qui représentait 10% des permis de construire autorisés sur l’année. Ces dernières années, beaucoup de ces surélévations ont toutefois porté sur des maisons individuelles ou de petits immeubles collectifs appartenant à un seul propriétaire, ce qui rend le projet plus simple à réaliser.
