Immobilier locatif : les villes où investir dans le neuf

La reprise de l’investissement locatif dans le neuf (dispositif Pinel) a beaucoup été commentée ces derniers temps. Depuis le mois de septembre, les promoteurs constatent toutefois un ralentissement de la progression des ventes et cette reprise se trouve fragilisée par un manque d’offres qui renforce la nécessité pour les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif de bien choisir l’endroit où acheter. «Avec des stocks de logements en baisse, le risque est en effet une commercialisation de programmes de moindre qualité ou une tension à la hausse sur les prix», reconnaît Renaud Cornier, Directeur Général de Théséis, groupement de professionnels de la gestion de patrimoine. Le courtier en emprunts immobiliers Vousfinancer.com, en partenariat avec Théséis et son service d’études le Laboratoire de l’Immobilier, ont établi un classement des villes où investir après avoir passé au crible tous les critères qui doivent guider l’investisseur.

Problème du zonage

Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier, soulève tout d’abord le problème du zonage qui détermine le niveau de loyers maximum que l’investisseur pourra pratiquer. «Dans des villes comme Montpellier ou Marseille, récemment passées en zone A, les plafonds de loyers sont supérieurs de plus de 20% aux loyers de marché. Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse des loyers pratiqués pour faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue. A l’inverse, à Paris, où le loyer plafonné est inférieur de près de 30% aux loyers de marché, la rentabilité est médiocre pour l’investisseur. Les loyers sont donc des éléments essentiels à prendre en compte lors du choix de la ville où l’on veut investir». Selon Franck Vignaud, une ville comme Marseille devrait donc revenir en zone B1 et faire du Pinel à Paris n’a pas vraiment de sens. Dans des proportions moindres, les plafonds de loyer Pinel sont également supérieurs aux loyers du marché à Montpellier, Lille ou Toulouse.

Bien choisir la ville dans laquelle investir

Afin de bien choisir la ville dans laquelle investir, le Laboratoire de l’Immobilier retient 11 critères objectifs de notation : population, évolution du nombre de ménages, taux de vacance au sein du parc de logements, nombre de logements construits pour chaque nouveau ménage, revenu moyen, taux de pauvreté, taux de chômage, proportion de logements sociaux, nombre d’entreprises implantées sur la commune par actif, taux de création d’entreprises/entreprises existantes et enfin la part de résidences principales occupées par un locataire. La population fait partie des critères qui comptent double car  la taille du bassin démographique est un gage de profondeur de marché et de récurrence des besoins en logements, une sorte de garantie de pérennité pour l’investisseur.

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Classement

Dans le classement des villes où investir, on retrouve sans surprise des villes comme Bordeaux, Toulouse, Lyon, Paris, Montpellier et Nantes, aux premières places grâce à leur attractivité et leur dynamisme économique. Selon le Laboratoire de l’Immobilier, Bordeaux bénéficie par exemple d'une très forte proportion de résidences principales occupées par des locataires et se distingue dans le palmarès en ne souffrant d'aucune faiblesse particulière sur l'ensemble des critères étudiés. En périphérie de grandes villes mais avec une meilleure rentabilité qu’en cœur d’agglomération, on trouve également Boulogne-Billancourt, Courbevoie, Versailles, Villeurbanne ou Montreuil. Ce classement ne prend toutefois pas en compte directement le prix des logements ou le taux de rentabilité locative. Il se veut avant tout comme un guide permettant de recenser les villes où l’investissement locatif fait sens et où le niveau de risques est le moins élevé. Une fois les villes ciblées, il faudra bien sûr faire son choix au cas par cas, en fonction du programme, du logement et de son prix. «Le produit parfait n’existe pas, il y a toujours des arbitrages à faire», rappelle Franck Vignaud. Ce classement permet aussi de trouver des communes où investir en première couronne des grandes villes bien positionnées. Le rendement y sera certainement meilleur tout en bénéficiant du tissu économique de l’agglomération.

Les clés du financement

Le financement de l’acquisition constitue une autre composante de la rentabilité du projet. Investir lorsque les taux sont bas permet de diminuer l’effort d’épargne ou de disposer d’une enveloppe de financement plus élevée. «En outre, cela offre la possibilité de conserver son investissement plus longtemps en diminuant ainsi le risque de moins-value à la revente», explique Jérôme Robin, Président de Vousfinancer.com. Afin d’optimiser son investissement locatif, il y a un arbitrage à faire sur la durée du prêt et l’apport. Une durée supérieure à 20 ans permettra à l’investisseur de limiter son effort d’épargne ou d’augmenter le montant de l’achat pour maximiser la réduction d’impôt, tout en déduisant davantage d’intérêts d’emprunt, mais réduira l’éventail de banques acceptant de financer l’investissement. De même sur l’apport : l’absence d’apport permet de maximiser l’effet levier du crédit, mais limite également les possibilités de financement.

«Actuellement, toutes les banques ne sont pas enclines à financer des investissements locatifs sur des durées supérieures à 20 ans et sans apport… Certaines appliquent même des taux supérieurs de 0,1 ou 0,2% pour les investisseurs, car cette clientèle est moins captive pour les banques. D’où la nécessité de bien choisir l’établissement qui permettra d’optimiser le financement de l’investissement», analyse Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer.com. Le courtier recommande aussi de négocier l’absence d’indemnité de remboursement anticipé en cas de revente ou de tenter d’obtenir un différé de remboursement après la livraison du logement.