Immobilier : et si les prix baissaient encore de 30% ?

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L’idée peut surprendre. Pourtant, c’est le scénario soutenu par la société d’analyse PrimeView au regard de la prime de risque historique de l’immobilier, du ratio prix/revenus des ménages et de la démographie

Reuters

Après des baisses de 6,9% en province depuis 2011 et de 5,3% à Paris depuis 2012, les prix de l’immobilier ont-ils atteint un point d’inflexion ? Plusieurs observateurs le pensent et les statistiques du deuxième trimestre 2015 semblent leur donner raison. Ceci étant, la société d’analyse économique PrimeView a une vision beaucoup plus pessimiste, voire alarmiste.

La baisse des taux ne peut soutenir durablement les prix

« S’il est tout à fait probable de connaitre un léger mieux au cours des deux à trois trimestres à venir, nous restons dans un environnement fortement déflationniste pour ce type d’actifs pour les 5 à 10 ans à venir », indique une note diffusée ce vendredi 24 juillet.

En fait, pour PrimeView, la pause actuelle est due avant tout à la baisse historique des taux, qui a accru la solvabilité de certains ménages. Mais le mouvement touche à sa fin et sur un plan fondamental, la société juge que l’immobilier est toujours surcoté. Au risque d’étonner, la note souligne même « qu’il reste encore 30% de baisse avant de retrouver des niveaux de prix en adéquation avec la demande solvable de la population française ».

Les revenus des ménages n’ont pas suivi les prix de l’immobilier

Les analystes maison rappellent en premier lieu que si les prix ont baissé d’environ 5% en France depuis 7 ans, la correction a été beaucoup moins violente qu’au Royaume-Uni (-20%) ou qu’aux Etats-Unis. Ainsi, ils jugent que la survalorisation n’a pas disparu.

Pour l’illustrer, PrimeView pointe le rapport entre les prix immobiliers et le revenu disponible des ménages. De 1 en 2000, ce ratio est passé à 2,34. Autrement dit, en 15 ans, les prix ont augmenté bien plus vite que les revenus.

Autre point d’inquiétude pour la société, le nombre de vendeurs nets augmente plus rapidement que le nombre d’acheteurs nets. Et cela pourrait durer jusqu’en 2035. D’ailleurs, PrimeView considère que « la dynamique des prix sera pilotée de plus en plus par des contraintes démographiques (vieillissement de la population) et non par la financiarisation des ménages comme par le passé ».

3 évaluations pour une même conclusion

Reste à savoir comment le cabinet de recherche aboutit à cette prévision de baisse de 30%. Il a tout simplement évalué le repli nécessaire pour ramener à leur moyenne historique trois indicateurs clé : le ratio prix/revenu des ménages,  l’indice des prix corrigé des coûts de la construction et enfin la prime de risque de l’immobilier (6,5%).

Notons au passage que si les 30% avancés constituent une moyenne, le potentiel de baisse du marché immobilier est estimé entre 25% et 40% selon la méthode et les hypothèses utilisées.

Commentaires (16)
  • iggs.drazil
    iggs.drazilposté le 04.08.2015 à 10:14

    Personnellement, j'ai quitté la France car je ne pouvais plus me loger convenablement, une pièce supplémentaire m’aurais couté 10 ans de crédit en plus !!!

  • ping72
    ping72posté le 03.08.2015 à 14:46

    @jeanif : Il ne fera surement pas bon d'être "vendeur" durant l'éclatement de la bulle immobilière, les proprio s'en fichent s'ils ne sont pas vendeurs !

  • jeanlf
    jeanlfposté le 24.07.2015 à 17:18

    Analysons calmement la conjoncture ...
    chômage historique, emplois précaires, indice de tension immobilière à 0,4 (iti), et qui baisse, plus que 2,5 vendeurs par acheteur en France, papy-boom (qui durera 30ans), fuite des retraités, baisse des loyers, hausse des taxes proprio, notaires débordés de ventes aux enchères, rentabilité locative en berne, fuite des investisseurs immo en masse,

  • jeanlf
    jeanlfposté le 24.07.2015 à 17:18

    Ajoutez à cela qu'une augmentation de 1% des taux d'emprunts entraine mécaniquement une baisse de 15% des prix des vendeurs. Un énorme manque à gagner pour les vendeurs.
    Chacun de ces arguments est suffisants pour justifier une baisse de l'immobilier, alors en cumulé... Il n'est pas du tout exclu d'assister à une vente panique et à un retour aux prix de 1998-2000 d'ici très peu de temps.
    Il ne fera pas bon d'être propriétaire durant l'éclatement de la bulle immobilière.

  • jeanlf
    jeanlfposté le 24.07.2015 à 17:09

    Chacun de ces arguments est suffisants pour justifier une baisse de l'immobilier, alors en cumulé... Il n'est pas du tout exclu d'assister à une vente panique et à un retour aux prix de 1998-2000 d'ici très peu de temps.

    Il ne fera pas bon d'être propriétaire durant l'éclatement de la bulle immobilière. Cela ruinera des familles qui ne s'étaient pas informés, suivant aveuglément les conseils de leur agent immobilier qui leur promettait une plus value et un rendement locatif positif.

  • jeanlf
    jeanlfposté le 24.07.2015 à 17:09

    La conjoncture est moins bonne qu'en 1998, et il est probable qu'on assiste à un retour aux prix de 1998, voir plus bas.
    De plus en plus de gens ont besoin de garder leur mobilité pour s'adapter au marché du travail. C'est incompatible avec la propriété actuellement, qui vous épingle géographiquement.
    Ajoutez à cela qu'une augmentation de 1% des taux d'emprunts entraine mécaniquement une baisse de 15% des prix des vendeurs. Un énorme manque à gagner pour les vendeurs.

  • jeanlf
    jeanlfposté le 24.07.2015 à 17:08

    Les retraités fuient toujours la France pour le portugal et la thailande etc...
    Les loyers baissent et les taxes augmentent ( 20% d'ici 2017).
    Pour vendre aux enchères un bien immobilier, il vous faudra prendre RDV 12 mois à l'avance chez le notaire, tellement ils sont débordés de telles demandes.
    La rentabilité locative est plus que jamais en berne.
    Les investisseurs fuient l'immobilier en masse, engorgeant d'autant plus l'offre, face à une demande toujours aussi faible.

  • jeanlf
    jeanlfposté le 24.07.2015 à 17:08

    Analysons calmement la conjoncture ...

    Le chômage en augmentation, à des niveaux historiquement élevés.
    Les emplois sont de plus en plus précaires. CDD et interim ne sont pas solvables pour être acheteurs.
    L'indice de tension immobilière (iti) à baissé jusqu'à 0,4 en moyenne, et tend à descendre encore plus bas, à cause du papy-boom.
    Il y a donc plus que 2,5 vendeurs par acheteur en France.
    Le papy-boom (qui durera 30ans) va empirer cet indice "iti".

  • gdelatour1
    gdelatour1posté le 24.07.2015 à 15:01

    Tout concourt pour une baisse des prix de 30% en moyenne dans un délai de 5 à 10 ans.
    L'essentiel est dit dans cet article sauf une chose: les politiciens depuis 60 ans font tout pour décourager les particuliers d'investir dans les actions et les entreprises. A contrario ces même politiciens font tout pour encourager l'investissement dans la pierre à coup d'avantages fiscaux et de prêts à faible taux. Il suffit de regarder le patrimoine du gouvernement actuel: pas une action, uniquement de l'immobilier et des terres agricoles.

  • mamine
    mamineposté le 24.07.2015 à 14:15

    c'est normal que les prix baisse encore car après le passage en euro l'immobilier et trop augmentés et à quoi bon acheter bientôt le taxe de ville va monter jusqu'à 100 o/o car l'etat laisse tomber les villes

  • jermaup
    jermaupposté le 24.07.2015 à 13:31

    Fait inquiétant je vois beaucoup de jeunes actifs et entrepreneurs s'en vont faire leur vie ailleurs. Ils refusent de se sacrifier par solidarité . Ceux qui sont partis ne veulent pas revenir, ceux qui viennent de rentrer veulent vite repartir. Bouché on travaille pour rien ici disent-ils ...

  • jermaup
    jermaupposté le 24.07.2015 à 13:26

    Comment se payer des appartements dont les prix ont été multipliés par trois en 15 ans. Alors que les Français économisent sur la viande ?

  • jermaup
    jermaupposté le 24.07.2015 à 13:23

    La France ne se resoud pas à voir les choses en face. Elle croit encore qu'elle va arriver au plein emploi des années 50. Alors que la fête est fini depuis 30 ans.

  • jermaup
    jermaupposté le 24.07.2015 à 13:20

    Il faut s'y résoudre les vieux vivent dans des logements que les Jeunes ne peuvent plus payer. A cela plusieurs raisons, l'immobilier Français est un des plus élevé d'Europe chômage de masse, réduction massive du pouvoir d'achat depuis 1980, effet inflationniste des aides de l'état qui va dans la poche des bailleurs, investissement monoproduit de l'épargne Français : la pierre.

  • patr94
    patr94posté le 24.07.2015 à 13:01

    Article un peu creux. En France, on ne cesse de le répéter, il y a plusieurs marchés immobilier de quoi parle-t-on ? . Le marché parisien (Paris intramuros) est en légére baisse mais reste à un niveau très élevé alors sur que les marchés des résidences secondaires (sauf en bord de mer !) , les prix ont déja chuté de façon drastique. Les prix dans les villes de province évoluent également différemment. La prétendue étude n'indique à quel horizon les prix vont baisser (2 ans, 5 ans , ....)

  • Journaliste
    Journalisteposté le 24.07.2015 à 13:52

    La perspective est de 5 à 10 ans. L'objet de l'article était simplement de donner un aperçu des projections de PrimeView, sans entrer dans des détails trop complexes. L'étude est bien entendu beaucoup détaillée. Je vous invite à vous rapprocher de la société d'analyse si vous souhaitez de plus amples informations.
    Cordialement

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