Immobilier : et si les prix baissaient encore de 30% ?

Immobilier : et si les prix baissaient encore de 30% ?
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L’idée peut surprendre. Pourtant, c’est le scénario soutenu par la société d’analyse PrimeView au regard de la prime de risque historique de l’immobilier, du ratio prix/revenus des ménages et de la démographie

Immobilier : et si les prix baissaient encore de 30% ?
Crédit photo © Reuters

Après des baisses de 6,9% en province depuis 2011 et de 5,3% à Paris depuis 2012, les prix de l’immobilier ont-ils atteint un point d’inflexion ? Plusieurs observateurs le pensent et les statistiques du deuxième trimestre 2015 semblent leur donner raison. Ceci étant, la société d’analyse économique PrimeView a une vision beaucoup plus pessimiste, voire alarmiste.

La baisse des taux ne peut soutenir durablement les prix

« S’il est tout à fait probable de connaitre un léger mieux au cours des deux à trois trimestres à venir, nous restons dans un environnement fortement déflationniste pour ce type d’actifs pour les 5 à 10 ans à venir », indique une note diffusée ce vendredi 24 juillet.

En fait, pour PrimeView, la pause actuelle est due avant tout à la baisse historique des taux, qui a accru la solvabilité de certains ménages. Mais le mouvement touche à sa fin et sur un plan fondamental, la société juge que l’immobilier est toujours surcoté. Au risque d’étonner, la note souligne même « qu’il reste encore 30% de baisse avant de retrouver des niveaux de prix en adéquation avec la demande solvable de la population française ».

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Les revenus des ménages n’ont pas suivi les prix de l’immobilier

Les analystes maison rappellent en premier lieu que si les prix ont baissé d’environ 5% en France depuis 7 ans, la correction a été beaucoup moins violente qu’au Royaume-Uni (-20%) ou qu’aux Etats-Unis. Ainsi, ils jugent que la survalorisation n’a pas disparu.

Pour l’illustrer, PrimeView pointe le rapport entre les prix immobiliers et le revenu disponible des ménages. De 1 en 2000, ce ratio est passé à 2,34. Autrement dit, en 15 ans, les prix ont augmenté bien plus vite que les revenus.

Autre point d’inquiétude pour la société, le nombre de vendeurs nets augmente plus rapidement que le nombre d’acheteurs nets. Et cela pourrait durer jusqu’en 2035. D’ailleurs, PrimeView considère que « la dynamique des prix sera pilotée de plus en plus par des contraintes démographiques (vieillissement de la population) et non par la financiarisation des ménages comme par le passé ».

3 évaluations pour une même conclusion

Reste à savoir comment le cabinet de recherche aboutit à cette prévision de baisse de 30%. Il a tout simplement évalué le repli nécessaire pour ramener à leur moyenne historique trois indicateurs clé : le ratio prix/revenu des ménages,  l’indice des prix corrigé des coûts de la construction et enfin la prime de risque de l’immobilier (6,5%).

Notons au passage que si les 30% avancés constituent une moyenne, le potentiel de baisse du marché immobilier est estimé entre 25% et 40% selon la méthode et les hypothèses utilisées.

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