L'idée a fait son chemin dans l’esprit des hommes politiques mais n’a pas encore véritablement fait l’objet d’un véritable débat dans le cadre de l’élection présidentielle.
Si l’année 2016 a permis à davantage de Français de devenir propriétaires de leur logement en empruntant à moindre coût, une aubaine qui se poursuit cette année avec des taux toujours très bas, ils sont encore nombreux à être locataires, par choix ou par contrainte. Une grosse moitié des locataires français n’a pas accès aux logements sociaux et se tourne donc vers le parc privé. Ils représentent environ 7 millions de personnes.
Une idée qui fait son chemin
Les bailleurs privés, propriétaires d’un ou plusieurs logements qu’ils louent, ont aujourd’hui peu de raison de pratiquer un loyer modéré. En toute logique, ils louent au prix du marché. Pour les inciter à modérer leur loyer et apporter une bouffée d’oxygène aux locataires à revenus modestes, les professionnels de l’immobilier militent depuis longue date pour un véritable statut de bailleur privé, consistant à donner des avantages fiscaux aux propriétaires qui s’engagent à louer en-dessous du prix de marché. Cette idée a fait son chemin dans l’esprit des hommes politiques mais n’a pas encore véritablement fait l’objet d’un véritable débat dans le cadre de l’élection présidentielle. Le candidat de droite, François Fillon, s’y est déclaré favorable. D’autres ne semblent pas y être opposés sans avoir montré de réelle conviction.
Amortissement fiscal
A l’origine de cette idée, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a récemment détaillé le mécanisme qu’elle défend. La FNAIM propose un régime de déduction au titre de l’amortissement fiscal allant de 1% par an pour l’offre locative à loyers libres à 4% pour un bien à loyers très sociaux, reposant sur une assiette composée de 80% de la valeur du bien. Comme cela existe déjà avec le statut spécifique de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’amortissement consiste donc à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des revenus fonciers qu’il procure. A l’arrivée, le propriétaire paye donc moins d’impôt.
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De 1% à 4%
Pour le régime de base (loyer libre), l’amortissement se limiterait à 1% par an. Pour obtenir 2% par an, le propriétaire devrait limiter son loyer aux plafonds du Pinel (loyer intermédiaire). Pour obtenir 3%, il faudrait qu’il fixe son loyer en fonction des plafonds PLS (Prêt Locatif Social, loyer social) et pour obtenir 4% plafonds PLUS (Prêt Locatif à Usage Social, loyer très social). Le propriétaire s’engagerait par ailleurs à louer son logement pendant 6 à 9 ans. Tous ces plafonds dépendent de la zone géographique du logement. En zone A comme à Marseille ou Lyon, le plafond de loyer Pinel est par exemple fixé à 12,5 € par m² et par mois. Le plafond PLS est plus bas : 10,07 € et le plafond PLUS encore plus bas.
La FNAIM aimerait bien aussi que les travaux d’entretien, d’amélioration et d’agrandissement puissent être également amortis et même que l’impôt sur la plus-value soit exonéré lorsque le bien est revendu après la période d’engagement de location si le produit de la vente est réinvesti dans un logement à loyer maîtrisé.
Exemple
Un 50 m² à Lyon, acheté 150 000 €, est loué au plafond PLS (503,5 € par mois). Ce propriétaire pourrait amortir 3 600 € par an (2% de 80% de 150 000 €). Son économie serait donc égale au taux d’imposition de 3 600 €. Mais dans cet exemple, il devrait consentir une réduction d’environ 25% par rapport aux loyers de marché (pas loin de 700 € pour ce type de bien). Qui dit loyer modéré dit aussi moins de risques d’impayés.
