Les prix dans l'ancien ont reculé en 2013 et cela va certainement continuer en 2014. Pendant ce temps-là, les prix du neuf se maintiennent. Pour rendre les logements neufs plus accessibles, la baisse des coûts de construction est incontournable.
Pour renforcer l'objectif de construction de 500.000 logements par an d'ici la fin du quinquennat de François Hollande en 2017, le gouvernement a lancé en décembre 2013 une nouvelle démarche "Objectifs 500.000", permettant à des groupes de travail, composés d'experts des filières professionnelles du logement et de la construction de donner leur avis. Les réflexions portent sur la simplification de la réglementation et de l'élaboration des normes de construction et de rénovation, sur la mobilisation du foncier privé des secteurs urbanisés ou sur le développement de matériaux de constructions innovants.
Un premier rapport fin février
Ces groupes de travail viennent de produire un rapport recensant les propositions retenues collectivement. À partir de ces propositions, un comité stratégique, présidé par l’architecte urbaniste Yves Lion et composé des présidents des fédérations professionnelles, a retenu un certain nombre de mesures pour constituer un plan d’actions. La ministre du logement, Cécile Duflot, a aussitôt réaffirmé la volonté du Gouvernement de traduire très prochainement ces propositions par des décisions concrètes. L'objectif final serait de parvenir à faire baisser de 10% le coût de la construction des logements collectifs et de jouer par ce biais sur la baisse des prix de vente des logements neufs. François Hollande avait fixé un horizon de 5 ans pour y parvenir, sachant que des milliers de normes encadrent aujourd'hui la construction de logements collectifs avec un coût moyen de 2 000 euros le mètre carré.
Foncier et marges des promoteurs
En ajoutant le prix du foncier, les prestations et les marges des promoteurs, on arrive vite à des prix souvent trop élevés pour les primo-accédants malgré le PTZ+ qui augmente leur capacité de financement. Il faut en effet rappeler que contrairement à l'ancien dont les prix sont orientés à la baisse, les prix du neuf restent peu sensibles à la conjoncture. D'après la Fédération des Promoteurs Immobiliers, ils n'auraient par exemple reculé que de -1,6% en 2013 en raison des contraintes pesant sur les couts de revient. Chez Nexity, le prix moyen des ventes aux particuliers a même augmente en 2013 de 3,3% pour s'établir à 3.886 euros le mètre carré mais cette hausse était attribuée à la part croissante de l'Île-de-France où les prix déjà élevés ont continué d'augmenter (Nexity réalise 42% de ses ventes en région parisienne)…
Empilement des normes
Cette ambition de faire baisser les coûts de construction de 10% a été jugée positive par la Fédération des promoteurs immobiliers de France et par la Fédération Française du Bâtiment, alors qu'ils ont augmenté de 50% depuis dix ans, dont près des deux tiers sont attribués par les professionnels du bâtiment à l'empilement des normes. Les promoteurs ont d'ailleurs tout intérêt à ce que les prix baissent puisque cela leur permettrait d'augmenter leurs volumes en s'adressent à une population plus large. Bien qu'inflationnistes, certaines normes renforcent cependant la qualité des logements, notamment sur le plan énergétique avec la RT2012.
Exemple
En prenant l'exemple d'un deux pièces de 50 mètres carrés, l'économie pour un acquéreur pourrait représenter jusqu'à 10 000 euros si les promoteurs jouent le jeu de répercuter l'intégralité de la baisse de leurs coûts.
Rapporté au prix moyen d'un appartement neuf en Bretagne, Alsace ou dans la région Centre (environ 155 000 €), cela représenterait 6% de baisse par rapport aux prix pratiqués aujourd'hui. En Ile-de-France, où le prix moyen d'un 50 mètre carrés se situe autour de 235 000 €, la décote ne serait plus que de 4%. Entre les deux, l'économie serait de 5% en région Aquitaine ou Rhône-Alpes où les prix tournent autour de 185 000 €.
