Des solutions en vue pour aider les personnes sans CDI à devenir propriétaires

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Trouver des solutions devient primordial puisqu’on estime aujourd’hui que ces personnes représentent près du quart de la population active...

Reuters

Souvent dénoncée ces derniers mois, l’exclusion du marché immobilier des personnes ne bénéficiant pas d’un contrat de travail stable, en particulier les jeunes en CDD, a été le sujet d’une réflexion engagée par un groupe d’experts et de professionnels de l’immobilier. La FNAIM, Action Logement ou le Crédit Foncier y ont notamment participé.

Trouver des solutions devient primordial puisqu’on estime aujourd’hui que ces personnes représentent près du quart de la population active. Une proportion appelée à augmenter à l’avenir quand on sait que les entreprises sont de plus en plus  rares à embaucher en CDI, que les profils d’auto-entrepreneurs se multiplient ou que les nouvelles formes d’emploi liées à l’économie numérique ne rentrent pas dans les cases des banques.

Ce groupe de travail a donc listé plusieurs pistes permettant d’envisager l’accession à la propriété de ces profils atypiques dont les niveaux de rémunération sont souvent proches de ceux des CDI mais sans offrir les critères de stabilité professionnelle qui conditionnent majoritairement l’octroi d’un crédit immobilier.

Fonds de garantie

Première piste, renforcer la part des prêts garantie par l’État via le Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété. Aujourd’hui, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et le PAS (Prêt à d’Accession Sociale) sont garantis à 50% par l’Etat. Le groupe de travail préconise de passer à 80%, ce qui apporterait un gage de sécurité supplémentaire aux banques.  Pour que l’Etat apporte cette garantie aux personnes sans CDI, un apport minimal préalable prouvant la capacité d’épargne de ces emprunteurs pourrait par exemple être exigé.

Portage immobilier

Pour couvrir d’éventuelles baisses de revenus de l’emprunteur, plusieurs dispositifs sont cités dont le portage immobilier. Dans ce scénario, un propriétaire en difficulté vend son bien à un investisseur privé ou à un bailleur social (à un prix décoté) tout en continuant à l’occuper moyennant le versement d’un loyer mensuel. Ce mécanisme est réversible, le propriétaire devenu locataire pouvant à terme racheter son logement quand sa situation financière le permet.

Taux de l’usure

Une réforme du mode de calcul du taux de l’usure est par ailleurs préconisée. Le taux de l’usure correspond au taux maximum auquel les banques ont le droit de prêter. Dans l’immobilier, il correspond à quatre tiers de la moyenne observée des taux pratiqués le trimestre précédent. Problème, avec la chute inédite des taux immobiliers, le taux de l’usure s’est mathématiquement rapproché des taux moyens et ne permet plus aux banques de tarifier le risque aux catégories d’emprunteurs réputées les plus fragiles.

Droits de mutation

Une dernière piste consisterait à réaménager les droits de mutation (DMTO) payés chez le notaire dont le niveau élevé (4,5% du prix d’achat dans la plupart des départements) pénalise les primo-accédants qui ont un apport personnel faible et les ménages amenés à revendre plus fréquemment leur logement en raison d’une variation de revenus ou d’employeur.  Sur le modèle britannique, il pourrait être créé des taux marginaux progressifs de DMTO avec une première tranche qui serait très faiblement imposée (1 % par exemple jusqu’à 100 000 ou 150 000 €). Une autre réforme pourrait consister à diminuer ces DMTO en fonction des années de détention afin de limiter le frein qu’ils constituent à la mobilité, notamment professionnelle. Le budget des collectivités locales qui encaissent la plus grande part de ces taxes ne s’en trouverait d’ailleurs pas forcément pénalisé puisque cette mesure pourrait permettre de nouvelles transactions…

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