Dans une tribune, Guy Marty, Directeur Général de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), tente d’expliquer les échecs successifs des politiques du logement et préconise des solutions pour sortir de la crise.
Pour le Directeur Général de ce centre de recherche indépendant sur l’immobilier, la crise du logement est avant tout indissociable de l’évolution de la démographie. Et de rappeler que les évolutions démographiques s’inscrivent dans la durée : «Au fil de ces dernières années nous n’avons entendu ni Monsieur Apparu, ni Madame Duflot, ni Madame Pinel, ouvrir un discours majeur en expliquant qu’en 2030 il y aura en France 3,5 millions de ménages de plus qu’en 2015. Qu’il faudra donc construire autant de logements, auxquels il faudra en ajouter un certain nombre pour remplacer ceux devenus trop anciens, et un certain nombre encore pour combler le déficit actuel, pour seulement faire face à l’impératif démographique, sans même intégrer les évolutions dues aux nouveaux besoins liés au vieillissement». Ces enjeux à long terme ne sont donc pas ceux d’une seule législature mais de toutes celles qui se succéderont.
Confusion sur les coupables
Guy Marty dénonce la confusion née de la recherche des causes et des coupables de cette crise. Selon lui, ce n’est ni la faute du marché, ni celle du social ou celle des promoteurs… Il constate aussi que les avantages fiscaux à l’investissement locatif (Scellier, Duflot, Pinel pour les plus récents), parfois élevés mais souvent modifiés ou remplacés par d’autres en une valse ininterrompue (près d’une dizaine au cours des seules deux dernières décennies) dérèglent le marché autant qu’ils le soutiennent.
«Des freins administratifs à la construction, précisément dans les zones attractives, créent artificiellement une rareté qui enclenche une hausse des prix et des loyers incompatibles avec les revenus. Le social devient dès lors un refuge nécessaire pour de trop nombreux ménages, mais il ne peut accueillir à lui seul tous les locataires de France et de surcroît, est moins apte à remplir son rôle auprès des plus faibles», poursuit Guy Marty
Encourager l’offre de logements neufs
Partant du constat que les prix baissent dès lors que l’offre est suffisante, le DG de l’IEIF appelle à cesser d’étouffer la construction, ce qui serait le moyen le plus simple, le plus direct et le moins coûteux de protéger à terme les locataires ou les nouveaux accédants. Encore faudra-t-il que le financement de la construction soit au rendez-vous et pour cela il préconise un recours à l’épargne, abondante en France, par des encouragements, notamment fiscaux mais avec une stabilité dans le temps. Sur ce thème, on peut rappeler que le gouvernement a récemment engagé le chantier de la simplification des normes de construction. L’objectif est ici de pouvoir construire davantage en proposant des logements moins chers.
Des effets dans la durée
Guy Marty souligne cependant que ce type de mesures ne fera pas disparaître les problèmes en quelques mois. «La question des résultats est donc d’emblée à exclure du champ des débats actuels, sous peine d’en rester à des actions séduisantes mais inutiles. En revanche, le critère qui devrait s’imposer pour apprécier ou critiquer les décisions prises ou à prendre est celui des effets dans la durée : c’est aux locataires et aux accédants de demain qu’il faut penser dès aujourd’hui !», conclut Guy Marty.
