Acheter ou louer sa résidence principale, la question est incontournable du point de vue strictement financier de ce choix. Meilleurtaux.com apporte une réponse selon les villes.
Le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.com s’est penché sur la question en calculant le nombre d’années de détention à partir duquel l’achat devient plus intéressant que la location dans une quarantaine de villes de France.
Hypothèses de départ
Pour une location, Meilleurtaux.com a pris en compte le montant des loyers de l’observatoire Clameur. Dans le cas d’un achat, le courtier se base sur les prix de l’immobilier au mètre carré calculés par seLoger.com dans un scénario ou l’achat est financé avec 10% d’apport et un emprunt sur 20 ans pour le solde, à un taux de 2,9% +0,25% d’assurance. Les frais de notaires sont pris en compte (7%) de même que la taxe foncière et les charges de copropriété (100 euros par mois) du futur propriétaire.
Pour comparer location et achat, un rendement de 2% est retenu pour le placement des liquidités du locataire correspondant à l’apport du propriétaire. Au niveau de l’évolution des prix de l’immobilier, une baisse de 2% est intégrée en année 1, puis Meilleurtaux applique un scénario optimiste de +2% chaque année suivante.
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Mieux vaut acheter grand
Le premier enseignement de cette étude montre que le niveau actuel historiquement bas des taux d’intérêt avantage l’acquisition de grandes surfaces en permettant d’exploiter au maximum le levier de l’endettement, au bénéfice donc des ménages les plus solvables. Ainsi, pour la France entière, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 19 ans pour 30 mètres carrés mais de seulement 7 ans pour 50 m², 5 ans pour un 70 m² et 4 ans pour 100m². Cela suppose cependant d’avoir la capacité d’endettement de 90% pour un 100 m², ce qui peut être compliqué dans les régions où l’immobilier est le plus cher comme en région parisienne.
«Dans certaines villes telles que Lille, Aix-en-Provence ou Strasbourg par exemple, la location des petites surfaces n’est pas rentable. En effet, le montant des loyers est plus élevé que la moyenne nationale, alors que le prix au m² à l’achat est relativement bas, moins de 3 000 euros, et les taxes foncières également assez faibles. Pour des plus grandes superficies, à partir de 2 pièces, l’achat dans plusieurs villes de France s’avère largement et rapidement plus rentable que la location. Par exemple à Bordeaux l’achat d’un 30 m² n’est rentable qu’à partir de 26 ans alors qu’un 100 m² l’est au bout de 6 ans», explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.
Des délais plus longs à Paris
Les villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevés restent celles où la location est favorable dans de nombreux cas. A Paris, il faudra par exemple attendre 19 ans avant de rentabiliser l’achat d’un 100 m² et plus de 24 ans pour une petite surface. Pour les parisiens, acheter petit pour ensuite acquérir plus grand s’avère donc mathématiquement injustifié même si les acquéreurs n’ont souvent pas d’autres choix.
Au-delà de ces calculs mathématiques, il faut bien sûr prendre en compte l’agrément et la sécurité procurés par le statut de propriétaire. Inversement, le locataire évitera les mauvaises surprises des travaux de copropriété (ravalement de façade, ascenseur…).
