« Les terres agricoles offrent des rendements d'environ 3%»

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Marc Meneau, co-fondateur de Vatel Capital

En matière d’investissement dans des actifs tangibles, on parle beaucoup des vignes et des forêts mais moins des terres agricoles. Combien ce marché pèse-t-il et comment a-t-il évolué au cours des dernières années ?

Le marché des terres agricoles représente un volume de transactions annuelles de 4 milliards d’euros, soit 4 fois plus que les forêts, selon les données de la Safer. Au cours des dernières années, les ventes ont fluctué entre 3,4 milliards et 4,5 milliards d’euros.

Quel est le prix moyen des terres agricoles et quel rendement offrent-elles ?

Les terrains déjà loués à des agriculteurs se négocient autour de 4.000 euros l’hectare. S’ils sont libres, les prix montent vers 5.000, voire 5.500 euros. Les rendements avoisinent quant à eux les 3%.

Quel est le profil type de l’investisseur dans ce domaine ?

Il y a en premier lieu des agriculteurs. Mais on compte aussi parmi les investisseurs, des gros patrimoines qui souhaitent miser sur des actifs tangibles. Généralement, ceux qui viennent aux terres agricoles ont déjà exploré d’autres voies comme les actions ou même les forêts.

Comment fait-on pour acheter des terres agricoles ?

Il existe plusieurs moyens. On peut agir en direct. C’est souvent le cas pour les agriculteurs, d’autant qu’ils bénéficient d’une priorité. C’est bien entendu l’option la plus coûteuse puisque l’acquéreur est seul. A titre d’information, la transaction moyenne était l’an passé de 158.000 euros.

On peut aussi passer par des groupements fonciers agricoles (GFA). Il s’agit de sociétés civiles qui permettent à plusieurs investisseurs d’acheter conjointement un bien. Ici, le ticket est beaucoup plus bas : 20.000 euros en moyenne. Mais l’associé reste indéfiniment responsable des dettes.

Avec Terres de France, Vatel Capital a choisi une autre voie, celle de la société par action.

Le mode d’investissement a-t-il une incidence sur la fiscalité appliquée ?

Oui. En GFA ou en direct, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 75% sur l’assiette de son ISF jusqu’à 100.000 euros et de 50% au-delà. Il est aussi possible de bénéficier d’abattements de même ampleur sur la transmission. En revanche, il n’y a pas d’avantage fiscal lié à l’acquisition et les revenus sont taxés selon le régime des revenus fonciers.

Avec Terres de France, l’investisseur perçoit des dividendes. Par ailleurs, l’investissement bénéficie d’un avantage fiscal à l’entrée (à l’IR ou à l’ISF) au titre du dispositif PME. A l’IR, la réduction d’impôt correspond à 18% de l’investissement dans la limite de 40.000 euros engagés pour un couple. A l’ISF, la réduction est de 50% avec un plafond d’investissement de 90.000 euros pour un couple.

Quelle est la politique de Terres de France ?

Nous investissons sur l’ensemble du territoire  avec l’objectif de développer des exploitations agricoles responsables. Nous nous appuyons sur un réseau d’agriculteurs et l’expérience de Vatel Capital, qui finance déjà des unités de méthanisation via la société Méthanor.

Quels sont les objectifs ?

Nous terminons la collecte au titre de l’ISF. Au 15 juin, nous devrions avoir 1 million d’euros de souscriptions. En moyenne, les tickets investis sont de 25.000 euros mais certains sont allés jusqu’au plafond de 90.000 euros.

L’objectif est de servir 2% à 3% net de rendement. Nous mettrons aussi en place une tranche IR pour la fin de l’année.

Quelles seront les possibilités de sortie pour les investisseurs ?

L’horizon conseillé est de 10 ans. A terme, nous pourrons offrir une porte de sortie via une réduction du capital ou grâce à un placement en Bourse comme cela a déjà été fait avec Méthanor sur Alternext.

Marc Meneau

Le CV de Marc Meneau

co-fondateur, Vatel Capital

Diplômé de l’ESSEC et d’un DEA de modélisation et analyse quantitative Paris X, Marc Meneau a commencé sa carrière comme contrôleur financier chez Poclain Hydraulics en République Tchèque, puis consultant en stratégie chez Roland Berger. Après avoir créé et cédé la société de services et logiciels IGTech-eKoopon, il rejoint Turenne Capital Partenaires. Pendant 7 ans, il y occupera successivement les postes de chargé d’affaires, directeur d’investissement, membre du comité de direction et associé. En 2008, il co-fonde Vatel Capital.

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