Dossier Les clés d'un investissement locatif Pinel

Investissement locatif : les villes où acheter en profitant des taux historiquement bas

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D'après une étude de MeilleursAgents.com, 3 villes se démarquent pour leur attractivité : Lyon, Nantes et Rennes. 3 autres restent des valeurs sûres : Toulouse, Bordeaux et Paris...

Agence Projection Immobilière

La baisse historique des taux d’emprunts immobiliers ne profite pas qu’aux accédants à la propriété et aux propriétaires renégociant leur emprunt. L’investissement locatif devient en effet de plus en plus intéressant et ceux qui préfèrent rester locataire de leur résidence principale disposent, avec la chute des taux, d’un nouveau levier pour investir dans l’immobilier. Emprunter à 1,5% sur 15 ans ou 1,7% sur 20 ans alors qu’il fallait rembourser des taux proches de 3% il n’y pas si longtemps permet en effet de rentabiliser beaucoup plus facilement un appartement dont les loyers rapportent par exemple 5% brut. Même depuis le début de l’année, les choses ont rapidement évolué avec une baisse des taux de 0,8% en moyenne.

a savoir

Les banques appliquent en général des taux supérieurs de 0,1 ou 0,2% pour les investisseurs par rapport aux emprunteurs d’une résidence principale, car cette clientèle est moins captive.

Investir lorsque les taux sont aussi bas qu’aujourd’hui permet aussi de diminuer l’effort d’épargne ou de disposer d’une enveloppe de financement plus élevée. Cela élargit donc la population des investisseurs potentiels, surtout que les opportunités d’épargne bien rémunérées avec une dose de risque modérée sont devenues rares aujourd’hui.

Où investir ?

Faut-il encore savoir où investir puisque au-delà de la rentabilité immédiate, l’emplacement d’un logement en location doit rester le critère principal afin de limiter les risques sur la durée de l’investissement. Ce raisonnement s’applique autant pour un achat locatif dans l’ancien que dans le neuf en Pinel où l’investisseur doit rester attentif aux plafonds de loyers mais aussi à la valeur du logement après la période de l’avantage fiscal. Afin de bien choisir la ville dans laquelle investir, les critères à prendre à compte sont par exemple la taille du bassin démographique, l’évolution du nombre de ménages, le taux de vacance au sein du parc de logements, le nombre de logements construits pour chaque nouveau ménage, le revenu moyen, le taux de chômage, la proportion de logements sociaux ou le nombre d’entreprises implantées. Des renseignements pas toujours faciles à trouver soi-même.

Attractivité

Une autre démarche consiste à sélectionner des localités qui vont bénéficier à l’avenir d'une amélioration de leur cadre de vie, de travaux d'infrastructure ou de nouveaux moyens de transports. Des facteurs qui conditionnent souvent l'évolution du marché immobilier sur le long terme. Enfin, les niveaux de prix au mètre carré, passés et présents, peuvent permettre d’affiner son choix. Une étude de MeilleursAgents.com, spécialiste de la mise en relation entre particuliers et agences immobilières, donne des pistes intéressantes. MeilleursAgents a noté les grandes villes françaises pour leurs perspectives de plus-values dans les 10 à 15 prochaines années à partir de trois critères : l’évolution démographique, le taux de chômage et l’amélioration du cadre de vie. 3 villes se démarquent : Lyon, Nantes et Rennes. 3 autres restent des valeurs sûres : Toulouse, Bordeaux et Paris. D’autres comme Marseille, Nice, Strasbourg ou Montpellier font toujours preuve de faiblesses dans leur pouvoir d’attractivité

3 destinations à privilégier

Lyon, Nantes et Rennes bénéficient d’une bonne santé démographique, d’un niveau de créations d’emplois dynamiques (le critère majeur qui fait encore défaut à des villes comme Marseille) et de grands projets d’amélioration du cadre de vie. A Lyon où les prix sont déjà en hausse sensible cette année, la rénovation de plusieurs quartiers ou le prolongement du tramway devraient renforcer l’attractivité à l’avenir. A Rennes, la nouvelle gare en construction avec sa Ligne Grande Vitesse va bientôt mettre Paris à seulement 1h30, de quoi faire encore baisser un taux de chômage de seulement 8%. La métropole bretonne attend aussi sa deuxième ligne de métro. Un peu plus au Sud, Nantes est tout aussi dynamique.

Evolution des prix

MeilleursAgents s’est aussi penché sur l’évolution des prix de ces villes sur les 15 dernières années. Avec des progressions de respectivement 127% et 90%, Nantes et Rennes apparaissent ainsi en retard par rapport à une hausse moyenne des prix de 138% dans les grandes villes françaises depuis 2001. Avec +164%, Lyon a pris un peu d’avance. Au niveau des prix au mètre carré, Rennes et Nantes ont aussi le mérite d’être abordables avec moins de 2 500 € pour les appartements à Rennes et à peine plus à Nantes. Dans ces deux localités, les loyers des appartements se situent en moyenne entre 10 et 11 € au mètre carré.

Globalement, pour Lyon, Nantes et Rennes, MeilleursAgents s’attend à une surperformance par rapport à l’évolution du prix des grandes villes au cours des 10 à 15 prochaines années. Pour Toulouse, Bordeaux et Paris, cette surperformance serait de 10 à 20%. Au contraire, Strasbourg, Marseille, Lille, Montpellier ou Nice pourraient voir leurs prix sous-performer la tendance de -10% à -20%.

Exemple

A Rennes, on peut trouver un deux pièces de 45 m² pour 125 000 € frais de notaires compris. Loué 500 € par mois, cet appartement affiche un rendement brut de 4,3%. Avec un apport de 15 000 €, l’investisseur devra emprunter 105 000 €. Avec un taux de 1,8% sur 20 ans, les mensualités de remboursement se situent à 520 € et sont donc proches du loyer, permettant presque d’autofinancer le bien, avant paiement bien sûr de l’impôt sur les revenus fonciers. La taxe foncière, les charges de copropriété et les travaux d’entretien de l’immeuble seront aussi à la charge de l’investisseur et doivent être déduits pour évaluer le rendement net.

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