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L’information, révélée par Le Blog Patrimoine, rappelle une fois de plus que l’investissement dans l’immobilier géré n’est pas sans risque pour les particuliers
Le chiffre est spectaculaire. L’opérateur de villages de vacances Belambra a engagé une procédure de révision judiciaire de ses loyers avec l’objectif de les abaisser de 40%. L’information a été révélée la semaine dernière par Le Blog Patrimoine et prouve une nouvelle fois que l’immobilier géré peut dans certains cas s’avérer risqué.
Un placement qui dépend de la solidité du gestionnaire
Petit retour sur le mécanisme. Afin de se concentrer sur leur métier et/ou d’alléger leur bilan, certains opérateurs de résidences (tourisme, santé...) choisissent de vendre leurs actifs immobiliers. Ils deviennent ainsi de simples gestionnaires louant les locaux aux investisseurs qui s’en sont porté acquéreurs. L’opération se fait généralement via des CGP, qui passent eux-mêmes par des sociétés chargées de commercialiser les biens immobiliers.
Pour l’investisseur, la formule a des avantages. Le bien ne nécessite aucune gestion, devenant un quasi-produit financier avec une certaine visibilité sur les revenus du fait du bail négocié avec le gestionnaire. Reste que tout est basé sur la solidité de l’exploitant. Si son activité devient déficitaire, il n’a d’autre choix que de se mettre en faillite ou de demander un allègement de ses charges. L’investisseur peut donc voir la rentabilité de son investissement chuter lourdement, voire devenir nulle. Et le rapport de force est rarement en sa faveur au moment de négocier.
Le cas Belambra
Depuis trois ans, Belambra accumule justement les pertes (avec une dégradation en 2014). Néanmoins, les spécialistes du secteur soulignent la singularité de ce dossier au vu de l’ampleur du rabais demandé et du calendrier (la révision aurait lieu en cours de bail et non en fin de bail comme cela se fait habituellement).
Louis de Froissard, gérant du cabinet Montaigne Patrimoine à Bordeaux et à l’origine de la publication sur Le Blog Patrimoine, a accepté de donner des détails à L’Argent & Vous. Son cabinet a placé auprès d’investisseurs des lots commercialisés par Cerenicimo et par la Référence Pierre.
Certaines résidences ne sont pas concernées
Certaines résidences seraient exclues de la demande de révision, comme celle de la presqu’ile de Giens (dans le Var). En revanche, « toutes les résidences commercialisées par Cerenicimo font a priori l’objet d’une demande de révision », explique le CGP, qui conteste la méthode retenue. « Il y a des résidences qui ont de bons taux de remplissage et d’autres moins. Or, Cerenicimo a opté pour une négociation globale avec Belambra », dénonce-t-il.
Bref, les négociations pourraient aboutir à une sorte de mutualisation de l’effort demandé aux investisseurs, ce que refuse Louis de Froissard. « J’ai exigé d’avoir les bilans de chaque résidence afin que les investisseurs des résidences les plus rentables ne paient pas pour les autres », souligne-t-il. Le bras de fer est donc engagé.
Contacté le 10 septembre, Belambra a initialement indiqué à L’Argent & Vous être prêt à donner rapidement « des informations vérifiées sur le sujet ». Toutefois, l’opérateur n’avait toujours pas répondu de manière plus précise à nos sollicitations au moment de la publication de cet article. Egalement contacté il y a une semaine, Cerenicimo, nous a fait savoir via un porte-parole (et après plusieurs relances) que son président, Benjamin Nicaise, n’avait « pas de disponibilités pour répondre » avant la mise en ligne de l’article.
