Immobilier : le meilleur placement des 20 dernières années ?

Immobilier : le meilleur placement des 20 dernières années ?

C’est la conclusion à laquelle aboutit une étude de Meilleurtaux et Astérès. Mais le constat mérite tout de même d’être regardé avec un certain recul

Immobilier : le meilleur placement des 20 dernières années ?
Crédit photo © Hermitage Immobilier

Sur quel actif fallait-il parier ces dernières années ? La réponse de Meilleurtaux et du cabinet Astérès est claire. L’immobilier a été le plus rentable. Pour parvenir à ce constat, une étude a été menée sur 7 types d’actifs : immobilier, actions, obligations, sicav monétaires, assurance-vie en euros, or et Livret A.

18% de rendement moyen depuis 1980

Pour chacun de ces actifs, Meilleurtaux et Astérès ont évalué les rendements de placements d’une durée de 10 ans, initiés chaque année entre 1980 et 2005. Si les actions ont dominé les débats au cours des années 1980, l’immobilier a très nettement repris l’avantage à partir du milieu des années 1990. Résultat, pour des investissements réalisés entre 1980 et 2005, l’immobilier a offert 18% de rendement annuel en moyenne. Le Cac 40 arrive juste derrière avec 14% (dividendes réinvestis), tandis que l’or ferme la marche avec 3% de performance annuelle en moyenne.

Mieux encore, l’immobilier a affiché une faible volatilité. Quelle que soit l’année choisie comme point de départ, il n’a jamais délivré de performance négative et a vu ses rendements évoluer dans des marges réduites : de 9% à 28%. A titre de comparaison, l’or s’est montré beaucoup moins stable dans le temps avec une amplitude de rendements comprise entre -7% et +22%.

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L’importance des hypothèses de départ

Faut-il alors se ruer vers l’immobilier sur la base de ces résultats ? Comme toujours, si cette étude a le mérite d’établir des hiérarchies, ses résultats doivent tout de même être nuancés ou du moins être regardés avec une certaine prudence.

La comparaison ne tient notamment pas compte du poids la fiscalité. Or, cette dernière peut varier fortement d’un actif à l’autre et influer très nettement sur les performances finales.

Cela permet aussi de rappeler que les hypothèses de départ ont une importance capitale sur les résultats. Or, ces hypothèses peuvent toujours être discutées. Entre un Cac 40 sans dividendes réinvestis et un Cac 40 avec 4% de dividendes réinvestis, l’écart à l’arrivée est significatif : 9% de rendement moyen dans un cas et 14% dans l’autre. De la même façon, les auteurs ont défini que l’investissement immobilier était composé à 25% de fonds propres et à 75% de dette.

Contrairement à un investissement dans un Livret A (intégralement en fonds propres), le levier de la dette a donc permis à l’immobilier d’optimiser son rendement.

Des rendements plus modestes à l’avenir

Enfin, la baisse des rendements n’a pas épargné l’immobilier au cours des dernières années. De plus de 25% au début des années 2000, la performance de la pierre a chuté à moins de 15% pour les placements effectués en 2005.

D’ailleurs, les auteurs du rapport soulignent que si l’immobilier reste un placement intéressant, la croissance plus modérée des prix dans les années à venir va lui enlever sa dimension spéculative et en faire un simple produit de rendement régulier (loyers). Les placements en actions pourraient même lui ravir prochainement sa première place.

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