Dossier Les clés d'un investissement locatif Pinel

Attention aux simulations trompeuses dans l’investissement locatif

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Les plaquettes commerciales vantent le faible montant d’épargne mensuelle nécessaire pour investir grâce au bas niveau des taux d’intérêt d’emprunt et aux économies d’impôt réalisées. Oui mais grâce à des hypothèses souvent trop optimistes...

Cerenicimo

Cerenicimo, spécialiste des placements en  immobilier géré (LMP-LMNP, Censi Bouvard) et locatif résidentiel (Pinel) a décidé de dénoncer les pratiques souvent fantaisistes voire trompeuses de certains concurrents dans leurs simulations. Les plaquettes commerciales pour les produits d’investissement locatif vantent en effet le faible montant d’épargne mensuelle nécessaire pour investir grâce au bas niveau des taux d’intérêt d’emprunt et aux économies d’impôt réalisées. Oui mais grâce à des hypothèses souvent trop optimistes et impliquant une revente rapide du logement à un prix qui ne reflète pas la réalité.

Promesses commerciales

Plus grave encore, la fiscalité sur les revenus générés et les charges sont souvent minorées ou carrément omises, alors que la revalorisation des loyers est surestimée. On l’aura compris, si certaines présentations chiffrées s’affranchissent de réalités pour obtenir des présentations plus flatteuses, il s’agit bien sûr de faciliter la prise de décision des investisseurs, en d’autres termes de vendre un logement avec une commission à la clé pour l’intermédiaire.

Pinel

Avec l’exemple d’un logement Pinel où l’investissement permet d’obtenir un avantage fiscal allant jusqu’à 21% du montant d’acquisition TTC sur 12 ans (18% sur 9 ans),  certains sont tentés d’optimiser la simulation en la limitant à une durée de 10 ans. Sur cette période, l’investisseur finance son acquisition grâce aux loyers et à la réduction d’impôt avec un faible effort d’épargne. Mais comme le financement est réalisé sur une durée bien plus longue (20 ou 25 ans par exemple), il y aura un arbitrage à réaliser au bout de la période fiscale : revendre le bien ou continuer à le louer en ne bénéficiant plus d’économies d’impôt. La simulation doit donc prendre en compte cette période où l’effort d’épargne sera supérieur.

Attention à la revente

En cas de revente, la solution généralement présentée est calculée sur la base d’un prix avantageux et souvent surestimé. Deux cas de figure présentés bien souvent dans ces simulations : sans plus-value et donc au prix d’achat initial, ou en bénéficiant d’une revalorisation annuelle de 2%. Attention car d’après Cerenicimo une étude sérieuse du marché local peut parfois déboucher sur un prix de cession minoré de 20%, voire 30% ! En effet, il ne faut pas oublier qu’au bout de 10 ans, le logement sera devenu ancien, peut-être défraîchi, et il se retrouvera en concurrence avec d’autres biens de ce type à vendre (vous ne serez pas seul à vouloir revendre à la fin de la période fiscale des logements issus d’un même programme neuf).

Impôt foncier

Autre omission lourde de conséquences : l’impôt foncier généré par les loyers. Si les taux d’intérêt sont aujourd’hui très bas et donc attractifs, cela a pour conséquence  négative de générer des revenus qui, dès la deuxième ou troisième année, seront supérieurs aux charges et aux intérêts d’emprunt déductibles de l’impôt. D’après les calculs de Cerenicimo, l’impôt dû par un investisseur sur une période de 10 ans pour un investissement de 217 000 € peut dépasser 20 000 € et même atteindre 50 000 € sur 26 ans. Une bonne simulation doit donc calculer l’impôt foncier dans la tranche d’imposition du contribuable.

Aléas

Cerenicimo recommande aussi de contrôler les hypothèses concernant les charges et les loyers. Il convient notamment de vérifier si les frais de gestion, les garanties impayées, la vacance locative, la taxe foncière, les frais de copropriété et l’entretien courant sont bien inclus dans la simulation et à des niveaux réalistes. Quant aux aléas de la location, il ne faut pas les occulter. Cerenicimo  estime qu’en moyenne, le changement de locataire intervient tous les 30 mois avec un délai moyen de relocation de 6,5 semaines. Et même si l’investisseur a opté pour une garantie contre la vacance locative, la franchise de 2 mois impose tout de même au propriétaire une perte sèche…

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